一个小区什么档次，最应该看的是哪里
我们在以往的文章中，给大家提供了更多维的角度
其中包括了外立面、电梯厅、门头、夜景、精装、物业、园林等等 ... 不胜枚举
不过话说回来，一个楼盘的门面
还有一张非常直接但也最有争议的明牌，会所
相信会有很多人对此表示质疑
曾经有没有会所的确是一个小区档次的最明显标签，甚至可以是产品豪宅、改善、刚需的分水岭
会所作为舶来品，起初从香港引进，香港房子面积普遍极小，如鸽子笼一般
港资开发商都会在社区内配置会所，来接待亲朋好友，健身社交
也因此，在香港小区会所是必需品，是家庭生活空间的外延
内地商品房市场早期主要学习香港，因此在九十年代的时候，内地商品房慢慢开始有会所出现
那个时候在上海，哪个小区拥有一个会所，基本就是最贵的楼盘无疑了
但是，现在还是如此吗
这是上海某小区会所最后的结局
相关数据显示，全国小区会所普遍处于亏损状态，杭州每百家会所只有 5 家维持运营、广州近 9 成会所亏损
会所的运营之难，这个问题好像无解
且如今的新房市场，上至过亿豪宅，下至百万总价，上海在售新盘约八九成都配置了会所
会所已经不是稀缺品，渗透率越来越高
因此，很多购房者也正在对会所产生祛魅
"会所有什么用，没开几个月就关门了。"
"无论卖房的时候怎么承诺，会所最后都会被开发商卖掉。"
所以写这个选题还是蛮纠结的
从会所这个角度，我们还可以评判出一个小区的品质和水准吗
毫无疑问，会所当然还是小区的"门面"，也像是项目的"客厅"
直接展示开发商的实力，建造该小区的标准，物业的能力，以及业主圈层的水准和品味等等 ...
当我们不能再从有或没有会所的角度去看待这个空间，或许才能看清背后本质
对一个会所来说，有或没有，多大规模，采用了什么服务团队，后期长期运营维护的状况是否良好
以上种种，本身就比开发商在前期，做出漂亮的外立面、景观来说，有更大的难度
所以，一个小区好不好，档次如何，高端与否
我们依旧可以说，去看看他家会所，现在什么样就知道了
01
显而易见，第一道门槛，依旧还是会所的位置和规模
大家知道早期商品房会所是怎样的吗，很多时候都用地下室空间来打造
就是将几种功能空间，如健身房和泳池都放在负一楼
虽然配置有健身房、瑜伽室、恒温泳池等
从体验感受来看并不是很好，因为地下室通风采光的问题，没有那么舒适，自然也不会让人感到高端
虽然当时这可能已经是整个板块最顶级的小区
而会所进阶的第二个形态
也是如今新建商品房普遍采取的地上 + 地下结合的形式，打造下沉式会所
我大致浏览了下今年上海的新房
8 万级别以上单价的小区，基本都做了下沉式会所
这就解决了早期会所空间的压抑问题，会所逐渐从从室内，变成室内外结合的交互空间
南京天琴华樟会所实景
前两年，在南京的国贸天琴华樟，我们被它的会所惊艳了一把
当时行业较少有下沉式会所设计，而走进这个项目的健身空间，看到明媚的阳光，和园林中的绿意盎然
我就知道，会所这个空间，正在发生着快速的迭代
而如今采用下沉式会所设计的新盘，在市面上越来越多了
尤其是在地块出让面积趋小的前提下
房企们普遍结合围合式布局 + 垂直景观体系，让会所的采光和通风得到极大提升
南京天琴华樟会所实景
会所开始从地下，慢慢变成了一个结合着车库 + 会所 + 景观的一体化空间
今年在广州保利天奕，还结合水景将约 2500㎡的会所空间造成一座四季漂浮的"水院"
每个功能空间都好似一个漂浮在水面上的"盒子"
广州保利天奕会所实景
当会所从地下的封闭式变成了地上地下结合的下沉式
我们看到小区就拥有了星级酒店才有的度假感和松弛感，也意味着小区会所开始突破物理限制，从功能空间至情绪空间的晋升
只要开发商愿意做会所，它必定就能找到方法突破物理限制
如今高端小区有的尝试"双会所"模式，在单体楼栋的顶层或者其他地方，打造第二会所
比如缦合北京的空中四合院会所，昆明山海湾 8 号项目不仅做约 4000㎡的下沉式会所
昆明山海湾 8 号会所实景
于此同时，在项目最高层还做了云端天际会所，也是当时昆明唯一一个拥有双会所的小区，因此自然成了城市封面
昆明山海湾 8 号空中会所实景
但于会所而言，它的最好形态应该是独立的，这意味着会所的规模和私密性都达到了设计的极致
因此那些最顶级的豪宅普遍都拥有独立的建筑空间承载会所功能
且位于整个小区核心且景观优越的位置，临湖、公园、水系等等
在缦合北京，我们就看到其单独打造了一个当时全北京最大顶级私人会所，华府会
缦合北京会所实景
这个缦合王府级别的会所，占地约 14500㎡
而其实不需要告诉你这个小区多有名，房价多高，当这样的会所屹立于此，你就能够感受到缦合北京的气势，以及会所内部服务体系的豪华
上海玫瑰园会所实景
还有，上海绿城玫瑰园的 1 万平欧式城堡会所，都是属于那种你一眼就能感受到小区顶级圈层和品质的所以，这里能够得出的第一个结论，在小区会所这个空间，确实存在着一条和品质相关的硬件基础线，那就是：
地下室
会所大不大，还有其位置在哪里，决定了未来小区内部能提供给业主怎样的硬件功能和服务
因此在这个基础之上，我们就看到了那些会所服务的功能精细化
在一个普通的商品房，所谓的"会所"可能只是"健身房 + 泳池 + 棋牌室"的排列组合
而在一个非常高端的小区里，你会看到有类似日料店、西餐厅、雪茄吧、普洱茶吧、室内高尔夫球场等，这样极致细分的功能
这些功能空间其实就是提供给到客户的生活方式，以及完全匹配客群的圈层和社交
所以我们再来看一个顶级小区会所的自我修养，应该是怎样的
作为当之无愧的沪上第一豪宅古北壹号
古北壹号会所实景
拥有面积达到 18000㎡，全上海最大，至今仍未有哪个项目能够超越的顶级私家会所
而按照目前上海地块出让面积愈发趋小的现状来看
古北壹号的会所，应该是前无古人后来无来者级别的
放在全球，也是顶尖水平
会所是独栋建筑，分地上地下空间，仅地上就做了 11 层
整体平面图是这样的，负二层为地下停车库，负一层为休闲娱乐区，一层大堂入口空间；二三层为餐饮区，四层是屋顶多功能活动场所；五至十一层打造了 21 间精品酒店式公寓套房
而古北壹号除了有传统豪宅会所都有的游泳池、网球场等基础配置，还做了一个地下森林图书馆
古北壹号会所实景
不仅考虑到了业主们的社交需求，也同步考虑到孩子们成长的环境
开发商对小区会所有多重视就体现在了这里
这也是古北壹号为什么不位于上海典型核心市区却能够与如今所有上海滨江豪宅分庭抗礼
02
看会所，还不能只看会所本身
在更高级别的比拼上，还要看其软性价值的兑现
一个偌大的会所里，设计了很多空间，不论是健身房也好，雪茄室还是各种餐厅
是否有充足的服务人员，如前台、健身教练、保洁、甚至救生员、园艺师 ...
服务的密度与频次，都决定了小区的档次
在会所服务人员的规模上，来自成都的蔚蓝卡地亚，就达到了行业内前所未有的程度
一栋楼直接配置了近 100 名服务人员是什么概念，在蔚蓝卡地亚服务人员和业主的比例达到 1：2.3
在交付这个环节上，就有多达 12 名成员的专业管家团队一同做交付服务
就连一顿简单的早餐，也可以让你有诸多选择
不限于食物种类、就餐地点和时间
如果你有家宴的需求
还能够邀请顶级餐厨团队现场烹饪定制私宴
很多服务的体贴，甚至是超越你本人的细致入微
这样的项目，从会所的服务人员规模之庞大，就可以看出其标准之高
而除了服务人员的多
服务本身也是顶级小区会所区别于普通商品房的维度
一个高品质的小区，会所是能够提供大量非标和高附加值服务的
最后服务的无边际，也是高端小区会所的"真本事""真圈层"，是附加在会所身上的一种无形的硬实力
终极的会所，还能够为业主链接更多资源，比如合生的缦系
在缦合北京，为业主打造的 26 项黑金卡权益服务，涵盖 83 小项服务细则
不限于哈兰红酒、全球游艇会、香港马球会、领创全球医疗、TT 国际童军、私人飞机服务、全球冒险旅计划等
有 TTCLUB 国际童军入驻项目
缦合北京无边际服务
提供早教、日托、游乐、派对活动及家庭咨询等综合型服务
有中关村发展集团旗下大健康产业的医疗服务整合平台领创医疗
为缦合业主提供长期六大专属医疗服务
不仅如此，还有专属的旅行顾问、全球酒店资源、定期举办的圈层活动
渗透到了业主的所有日常生活
这就是在小区硬件功能空间之上，好的会所还会因为品牌衍生出更多元化的软性价值
那些看不见的服务，才是最难兑现的
因此，当我们去评判一个小区是否高端，是否已经达到了其他小区所不能企及的标准之上
会所的软性服务，一定是必要条件
而最顶级的会所，都会沿用国际一流水平的专业化管理，不仅面向自己的业主，还会以会员制的方式向外界符合条件的富豪们开放
最极致的当然要数，位于深圳湾 1 号的全中国首家国际会员英式俱乐部：深湾会
汇集全中国最顶级的富豪圈层俱乐部，每年的会籍费要48.8 万 +1200 元 / 月费
深圳湾 1 号会所实景
除了 B1 楼到 5 楼的各类设施布局，硬件那是没话说，软件也很夸张
深圳湾 1 号会所实景
有享誉全球行政总厨谢培森提供私宴
各种 IAC 互惠俱乐部，比如北京长安俱乐部、重庆莱佛士俱乐部、广州广粤会、上海雍福会、广州从都国际庄园等，哪都有最高规格的服务
不定时会有艺术展、IMAX 影院体验日、粤港澳大湾区车展、郭培的高定 show、Gucci DIY 派对和音乐会歌剧等等
深圳湾 1 号会所实景
从私人会所的纯粹性来说，顶豪的私人会所远比开放性的私人会所审核更严格
因而更具有纯粹性和纯洁力，也代表着更高的生活品质
03
而对于会所，长期的运营状态比初期的配置更加重要
因此小区的品质，就体现在对会所长周期的观察，是否持续有效运营
在我们看过的二手小区里，给我留下比较深刻印象的是这两个品牌：绿城、仁恒
在上海一个房龄接近 20 年的绿城二手小区，它的会所可以是这样的
四根木质圆柱，列仗迎接每一位业主，因为建造在社区最中央
上海绿城会所实景
内部的配置放在当今的房地产市场也是顶配的
一个充满着中式古朴韵味的私宴厅，每天提供着最新鲜的海鲜
上海绿城会所实景
空间宽敞的健身房，即便是在炎热的三十五度夏天，依然有业主来打卡
上海绿城会所实景
水质澄清的室内泳池，更是受到很多业主的欢迎，每天下午来到会所享受清凉
上海绿城会所实景
室内室外的泳池维护保养水平堪称顶级
上海绿城会所实景
社区里最大的户外球场留给了两个网球场，精致典雅的建筑掩映在一片绿色之中
上海绿城会所实景
会所代表着绿城对高端人群生活需求的先知先觉二十年前的上海绿城会所，如今依然是小区业主们，最常使用的公共空间，就我当天踩盘来看，来来往往的业主带着孩子带着朋友，络绎不绝
用二十年的时间，绿城的会所，成了其品质的最佳象征
而如今不再开发商品房的仁恒也是其中优秀代表
如果你去看仁恒在上海的二手小区，在早期物业费还没有这么高的环境下，几乎都保持了良好的维护状态
这是位于长宁天山板块的仁恒河滨花园，整个小区自带 6000 平水岸会所
仁恒河滨花园会所实景
你会发现在仁恒的会所空间里重要的不是什么奢石的堆砌，花艺的展示，艺术展等等
仁恒将很多心思花在了真正对业主来说，更加贴近他们生活的实用场所
比如健身房、恒温泳池、乒乓球场、儿童乐园、社区超市、社区餐厅、烧烤露台，甚至还有专门的洗衣房和做美容美发的场所
也正因为如此，在很多年后的现在
我们都可以看到在仁恒河滨花园，每个空间都是有人在使用的
泳池里的水是否定期消毒更换，水质是否干净
甚至在更衣室里的毛巾是否处于蓬松状态，服务人员的精神面貌等等
都是长期运营的好的小区会所该有的样子
一个小区拥有长期运营维护的会所，依然会带来强大的二手房溢价能力
换句话来说，好会所意味着好物业
因为，愿意把会所运营好的品牌，口碑一定不差
04
但是，如今我们也要警惕"会所陷阱"
1、警惕会所的产权性质不清
到底是真会所还是售楼处改造，会所的产权性质，决定着它未来是否能够正常运行
有些开发商会将豪华售楼处包装成为会所的样子，等到楼盘卖完，所有当初宣传的功能可能就不存在了
所以要多问一句会所未来属不属于小区配套，还是会移交给政府，或者是临时建筑
在新房地块出让的土地指标上，都会明确写有会所空间面积合架空层面积，这其实就是会所未来的总规划面积
2、警惕刚需盘的会所溢价
会所和小区圈层的匹配度要适配
也就是说在刚需小区里，会所空间的实用性比奢华感更加重要
例如健身空间、泳池、书吧、食堂、篮球馆这样的场所，业主才会高频使用
一个郊区全是刚需小户型的楼盘配置超豪华会所，要么是噱头，要么是为了做出溢价，后续的运营将会因为较低的物业费而难以为继
3、买房时务必考虑会所的长期运营计划
虽然人们对于会所还存在着诸多争议，但在如今的商品房市场，新房价格不断上涨
那些昂贵的豪宅中，如果少了会所，豪宅的豪字就失去了些味道
那些优秀的社区，交付给业主的一定是长期的，能够源源不断地提供着优质生活方式的会所
所以也想问问大家，你会期待自家小区拥有一个会所吗
你最希望会所里拥有怎样的功能空间呢
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第 6127 篇原创文章
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