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东莞证券_600851海欣股份_新浪网股票

近期被注入房地产财物的部分上市公司
代码 简称 类型 注入财物
000718 GST举世 定向增发 江苏乾阳房地产开发有限公司
600053 ST江纸 定向增发+财物置换 江中置业有限责任公司股权
600067 G冠城 定向增发 北京京冠房地产开发有限公司100%股权
600208 G中宝 定向增发 潜在操控人的首要房地产子公司
600565 G迪马 定向增发 东原地产57.14%股权
600787 G中储 定向增发 6家仓储分公司、1 家公司股权和4宗土地使用权
600791 G天创 定向增发 北京国电房地产开发有限公司90%股权
600807 *ST济百 定向增发 绣水满意项目全体财物
000705 G震元 股改对价 商业房地产
600766 *ST烟发 股改对价 烟台新世界100%股权
制表 曹腾

经过股改对价和定向增发等办法,房地产财物一再注入上市公司
本报记者 曹腾北京报导
ST江纸昨日发布的股改计划显现,将经过“财物重组+定向增发”办法,置入江中集团具有的主营商业地产和住所的江中置业100%的股权。G中宝日前也发表,拟以定向增发为手法,收买潜在大股东散布在全国的首要房地产子公司,触及房子开发面积1000万平方米……
在当时房地产调控方针连续出台、人民币增值的布景下,房地产企业注资热潮再度升温。据初步统计,再融资重启以来,以对价付出、财物置换和定向增发为手法,已有近20家上市公司取得地产财物注入。剖析人士以为,本钱商场价值发现和融资功用的完善、房地产职业现状和开展形式的变迁,是地产“金风”频逢本钱“玉露”的首要原因。关于房地产财物一再注入上市公司这一现象,投资者在评价或许呈现的价值增值的一起,也应注重其间潜在的危险。
三大要素推进地产“入市”
关于一再发生的房地产注资,中信证券的王德勇表明,首要原因是房地产企业运营思路发生了重要改变,对本钱商场的注重程度显着增强。股改之后,本钱商场开端进入全流通年代,大股东所持股权的流动性和估值根底发生了深化改变。一起,再融资准则革新使得上市公司的融资功用大大增强。经过前期的开展,一些地产企业积累了很多盈余才能强的优质财物,经过注资上市公司,大股东在做大市值、完结融资方面有了更为宽广的空间。
不过,仍有一些问题值得深化考虑。在进行一系列的准则立异之后,本钱商场吸引力大为增强,但在很多的职业和板块中,为什么偏偏是地产企业对本钱商场青睐有加?业内人士以为,财物市值与账面价值存在巨大差异、对资金需求旺盛、职业面对宏观调控等三大要素,决议了本钱商场价值发现和融资功用对房地产企业的含义非同一般。
GST举世近来布告,将经过定向增发收买其实践操控人持有的江苏乾阳房地产开发有限公司。相关材料显现,乾阳地产到2005年末的净财物账面价值为5973万元,估计净财物评价值挨近37500万元。定向增发完结后,大股东把握的财物将转换为市原材料价格上涨,原材料价格上涨,原材料价格上涨值3.75亿元的股票,增值起伏超越500%,这一起伏远远高于本钱商场均匀市净率。业内人士以为,虽然从理论上讲,经过土地商场或产权商场也能够完结增值,但毫无疑问,本钱商场特有的价值发现和完结机制更对地产企业的食欲。
本钱商场渐成地产“凹地”
另一方面,房地产项目开发的资金需求十分大,因而,本钱商场的融资功用显得十分重要。比方,乾阳地产到2005年末的总财物为1.06亿元,但其首要项目“天华硅谷”的预算总投资为13.45亿元。明显,项目的后续运作需求很多的融资。
王德勇介绍,现在房地产企业财物负债率遍及较高,债款融资的空间十分有限。而股权融资不只能够直接引进增量资金,并且还能够撬动更多的债务融资。因而,房地产企业对本钱商场一直有一种难舍的情节。
此外,当时房地产业的宏观调控正在深化,比如“出让土地两年未开发将被回收”的规定将促进一些地产企业加速寻求资金支撑的脚步。
带来时机也躲藏危险
从现有的事例看,地产财物注入上市公司的行为遍及得到商场的认可。在相关音讯发布前后,上市公司的股价都有不俗体现。对根本面的调查也显现,大都壳公司也在注资过程中获益匪浅。
对价付出和定向增发是当时地产企业注资的首要形式。其间,对价式注资首要针对ST公司。例如,*ST烟发非流通股股东园城集团拟将烟台新世界100%的股权注入,作为对价组织的重要内容。据保荐组织剖析,此举将使公司净财物由负转正,公司的继续运营才能得以康复,每股收益也将大幅进步。
经过定向增发完结的注资,相关公司的每股收益、继续开展才能也大都能够取得提高。在G中宝收买完结后,该公司的土地和项目储藏将大幅添加。公司董事会估计,本次置入的房地产事务在2006年、2007年将别离发生2亿元和4亿元以上的净利润。以此核算,2006年和2007年的每股收益将比2005年大幅增加。
不过,也有业内人士表明,因为对地产财物的评价大多是静态或短期的,虽然从股价反响来看,商场对此持积极态度,但从中长期看,根据房地产职业固有的一些特性,投资者应保存几分清醒。
这首要体现在地产类财物的评价上。与大大都职业不同,本钱商场对地产价值的评价,更多是考虑其存量财物价值而非继续盈余才能,相应的评价办法首要选用了相对价值法,即具有可比性的地产的价值成为估值的重要依据。这种办法当然切合了地产类财物潜在收益不均衡的特色,但也蕴涵着必定的危险。
近年来,楼市火爆使地价、房价大幅上涨,相关财物价值也急剧胀大。但假如房价呈现跌落,注入上市公司的财物价值将面对缩水的危险。无疑,这种财物缩水的危险比盈余动摇的危险更大。
另一方面,房地产职业的运营以土地为中心,一些地产公司本质上是项目公司。假如注资方缺少继续拿地和继续运营才能,被注资的公司有或许流浪为项目公司。待到土地储藏竭尽之时,这些公司将成为“空壳”。
在某种含义上,地产企业借壳热仅仅本钱商场本质属性的一种描写———当养老金核算器,养老金核算器,养老金核算器一个职业或板块被过火看好时,它总会经过各种本钱运作手法,在最富资源配置功率的本钱商场上去扩大和完结所遭到的追捧。在这种情况下,扩大的不仅仅收益,也有危险。


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